En el articulo de esta semana contestaremos la pregunta que más se repitió en la encuesta realizada en nuestro perfil de Instagram:
Una de las cosas mas importantes sobre el proceso de compra para inversores radica en la experiencia y conocimiento del mercado. En España particularmente se realizan un gran número de operaciones, por lo que las oportunidades están disponibles muy poco tiempo. Es indispensable contar con objetivos claros, estrategias de negociación adecuadas, información y una red de profesionales que puedan analizar rápidamente las condiciones y particularidades de la operación.
Así lo hacemos en Invertir en La Costa del Sol
Primeros pasos:
Antes de aventurarnos a buscar propiedades, tenemos que hacer una evaluación inicial de la actividad que se llevará a cabo en la vivienda. Esto no sólo encuadra el tipo de propiedad que se buscará, sino también los costos asociados a la puesta en valor y gastos de operación. Definir si se adquiere una propiedad usada o a estrenar, tiene distintas implicancias que detallaremos luego.
Si la propiedad se utilizará para alquiler vacacional o larga estancia, también puede implicar distintas características y tramites a realizar antes de poder iniciar la actividad; por lo que una elección errada, puede resultar en altos costos de habilitación o la incapacidad de desarrollar el fin que nos propusimos.
Una vez definidos los objetivos, el tipo de actividad y el presupuesto necesario, comienza la búsqueda de la mejor opción disponible en el mercado.
La reserva de la propiedad
Habiendo interés en una determinada propiedad, se inician las tratativas con el vendedor, sin perder de vista la seguridad del inversor. En Invertir en la Costa del Sol no realizamos oferta o reserva de propiedades hasta no tener a la vista la siguiente documentación:
- DNI del titular
- Nota Simple del Registro de la Propiedad (este es un certificado que reúne los datos catastrales, la titularidad, las cargas y deudas registradas o reclamadas)
- Certificado energético
- Certificado ITE (Inspección Técnica del Edificio)
Toda esta documentación es fundamental para que la inscripción de la compraventa en notaría llegue a buen puerto, por lo que estando atentos desde el comienzo evitaremos sorpresas y pérdidas de tiempo.
Analizada la documentación, si se considerara elegible, rápidamente se pone en conocimiento del inversor para que dé su conformidad y así podamos realizar una señal o reserva en su nombre. El margen de negociación del precio es un punto de los cuales no hay parámetros definidos de antemano: depende del momento del mercado, las características del bien y la necesidad del vendedor, pero nos aseguraremos siempre de llevar el valor de la propiedad al mejor precio para la optimización de inversión.
Contrato de Arras
Una vez aceptadas las condiciones por parte del vendedor, se procede a la firma del Contrato de Arras, que conlleva un desembolso de entre el 5% al 10% del valor de compraventa.
En este documento se vuelcan los datos de los intervinientes en la operación, características y datos de catastro de la propiedad, las condiciones de pago y la fecha en la que se registrará la operación en Notaría. El plazo para realizar la escritura pública, por lo general se pacta entre 10 a 30 días cuando toda la documentación está en orden y no hay que cancelar hipotecas, pudiendo ser algunos días más para propiedades donde haya que articular con acreedores.
No profundizaremos mucho más, solo hay que saber que los Contratos de arras pueden ser penitenciales o confirmatorios, siendo el primero el que acepta desistimiento con cláusulas de penalización y el segundo de cumplimiento obligatorio, por lo que perfeccionan la compraventa en sí.
Métodos de Pago
Antes de la fecha de escritura pública, necesitaremos informar al notario del método de pago y tramitarlo con nuestra entidad bancaria para que esté disponible el día de la firma.
Las operaciones inmobiliarias en España admiten 2 modalidades de pago:
- Talón bancario
- Transferencia OMF.
El talón bancario es un cheque girado contra cuentas del propio banco quien, una vez recibida nuestra solicitud, traba los fondos de nuestra cuenta y lo emite dando total garantía de que el mismo será cobrado por el beneficiario.
Las transferencias OMF (Orden de Movimiento de Fondos) son transferencias especiales entre bancos, de acreditación inmediata por medio del Banco de España.
Tanto el pago en efectivo, como el pago mediante cheque al portador (que también se toma como efectivo) no está permitidos por ley para este tipo de operaciones o cualquier operación superior a 2.500 € o su equivalente. Por ello la importancia de contar con el dinero bancarizado con anticipación a la operación.
Gastos
Una vez enviada toda la documentación a la notaría, se realiza el cálculo definitivo de los gastos a pagar.
Los impuestos dependerán de la Comunidad Autónoma donde esté la propiedad y considerarán si la misma es a estrenar o usada.
Una propiedad usada situada en la Costa del Sol (CCAA Andalucía) tendrá gastos de entre 8% al 9%, mientras que las construcciones nuevas se sitúan entre el 11% y el 13%, ya que el primer comprador se hace cargo del IVA (impuesto al valor agregado) que asciende al 10%. Por ello es indispensable al momento de elegir la propiedad, tener en claro si el precio incluye o no el impuesto.
Elevación a Escritura Publica
Una vez realizado todos los cálculos, solo quedará ir a la notaría en la fecha pactada. En nuestro caso con documento de identidad y el instrumento de pago apropiado.
Una vez leída la escritura, acreditadas las identidades y efectuado el pago, se emiten las copias de estas firmadas por el notario y la gestoría se encargará de enviar la documentación al Registro de la Propiedad para que sea inscripta.
Hasta aquí, todo lo concerniente con la operación de compraventa, luego vendrá la etapa de puesta en valor de la propiedad y el ofrecimiento al mercado de nuestra inversión.
En Invertir en La Costa del Sol, estamos para que todo este proceso se realice con la fluidez que plasmamos en este artículo.
- Asesores que cubrirán todas las aristas para velar por la seguridad de su inversión
- Personal shopper que peleará el costo de adquisición como propio
- Acompañamiento paso a paso
- Gestión de cuenta Bancaria y métodos de pago
