Comprar para alquilar es una de las actividades mas popularizadas y preferidas para generar ingresos sin realizar grandes inversiones de tiempo. Ideal como actividad complementaria o de reaseguro de nuestro retiro, consta en adquirir viviendas, locales o cocheras, para luego intercambiar su uso a terceros que pagaran por ello.
Existen muchas combinaciones que se dan por el tipo de propiedad, sus usos o el tipo de contratos. Aquí hablaremos de las viviendas para alquiler.
Alquiler de viviendas para larga temporada
Si bien el termino no existe en la Ley de Arrendamientos Urbanos de España, es con el que se hace referencia en la jerga inmobiliaria local al alquiler de propiedades para vivienda permanente o a largo plazo.
El mismo se regirá por un contrato entre privados que tiene algunas particularidades, como por ejemplo la renovación automática desde el primer año hasta el quinto (para el caso de inquilinos persona física) o hasta el séptimo si estos fueran empresas.
El contrato puede contener cláusula de actualización anual, la cual nunca podrá ser superior al Índice de Precios al Consumidor.
Esta es una de las opciones de renta de largo plazo, con escaso involucramiento o trabajo por parte del inversor o el administrador, ya que, habiendo elegido un buen inquilino la renta se acreditará mes a mes en la cuenta bancaria.
La inversión inicial para la puesta en valor dependerá del publico al que se apunte, lo que no puede obviarse es dejar en condiciones de habitabilidad. Se puede prescindir de amoblar el apartamento, pero la cocina se entrega siempre completa. Siempre es buena idea averiguar cuál seria el costo de amoblar, ya que, tanto para la publicación en portales como para las visitas, es mucho mas atractivo y ayuda al posible inquilino a sentir el espíritu de hogar.
La rentabilidad media del arrendamiento de larga temporada en la Costa del Sol en los últimos años se vio afectada por los incrementos de valores de compra que son empujados por la creciente demanda de propiedades para alquiler vacacional.
En periodos de alza de precios, el rendimiento es del 5%, y cuando el mercado esta a la baja llega hasta un 6%.
En la actualidad el mercado está a la baja debido al COVID, por lo que estamos frente a una clara oportunidad, ya que las ganancias se generan por un buen valor de compra.
Alquiler de viviendas para uso Turístico
No solo hablamos de viviendas en la costa o en las urbes, puede ser una cabaña en medio de la montaña. Lo importante es que quien la habite lo haga por períodos cortos, por ende, con alta rotación de inquilinos; y que ofrezca algún atractivo por el cual muchas personas elijan la propiedad.
Este tipo de propiedades deben sí o sí estar completamente equipadas y su puesta en valor debe tener una visión estética y funcional para que una persona al otro lado del mundo la elija desde una aplicación de reservas.
Hoy día no basta solo con un maquillaje. Los consumidores demandan calidad y servicios que luego serán calificados e influirán directamente en el posicionamiento de nuestra propiedad en los portales pudiendo influir en nuestra rentabilidad.
Adicionalmente, en la mayoría de las grandes ciudades turísticas, hay regulaciones que cumplir que hacen al standard. Es el caso de la Costa del Sol, donde las propiedades deben contar con una autorización para ejercer la actividad.
La rentabilidad de esta modalidad es superior a la de larga temporada o vivienda permanente. Dependiendo del lugar, habrá que cumplir con determinadas regulaciones y servicios, pero el esfuerzo tiene recompensa. Los turistas son propensos a hacer gastos excepcionales durante su estadía, siempre y cuando la propiedad o los servicios que la diferencien sean valorados.
Claramente estamos en un enclave propicio para esta actividad, donde año a año crece la demanda y por ello la oferta. En la actualidad, el 44% de las viviendas de la Costa del Sol son exclusivamente de uso turístico, perdurando la actividad durante la mayor parte del año.
El rendimiento promedio de esta zona antes de impuestos, gira en torno del 6% al 8%, dependiendo de la ocupación total de la propiedad durante el año. Siendo habitual (excepto en 2020) un 70% de ocupación anual.
Alquiler para explotación de la propiedad
Otra de las alternativas que se torna atractiva es la compra para alquilar a un tercero que realizará una explotación de la propiedad. Esto se instrumenta mediante un contrato privado con características exclusivas y condiciones particulares a la actividad.
Y la pregunta de muchos en este momento será, ¿qué sentido tiene que otro explote la propiedad y no hacerlo yo mismo? La respuesta es más simple de lo que parece. Es una combinación que para el inversor es igual de rentable que el alquiler de larga temporada, pero sin algunos riesgos, como el impago. Por otro lado, quien alquila para explotar se preocupa por su negocio y mantiene la propiedad en mejor estado que algunos inquilinos. Puede que quien explote la propiedad lo haga con fines turísticos o modalidades que conllevan un tipo de administración o tiempo que el inversor no puede brindar; como por ejemplo los espacios de coworking o el arrendamiento de habitaciones para estudiantes.
Esperamos que este pantallazo de las actividades que se pueden desarrollar por medio de la inversión inmobiliaria en la Costa del Sol los anime a proyectar sus próximos pasos. Dejen sus comentarios o consultas en el blog o si lo tienen decidido, coordinemos una entrevista en el siguiente link https://www.invertirenlacostadelsol.com/asesoramiento-online/
